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Investimento immobiliare: è davvero conveniente?

investimento immobiliare si deprezza nel tempo

L'investimento immobiliare è il sogno di ogni risparmiatore italiano. Ma negli ultimi tempi, il mattone si è rivelato più croce che delizia....

di Piero Cingari - 26 Maggio 2017 - 5'

L’investimento immobiliare è il sogno di ogni risparmiatore italiano. L’immobiliare è stato tradizionalmente uno dei settori trainanti dell’economia italiana e oggi rappresenta circa il 52% della ricchezza totale delle famiglie.

In Italia, però a causa di una carente educazione finanziaria, l’investimento immobiliare è sempre stato considerato come la formula più semplice ed efficace per fare soldi.

Una percezione totalmente distorta della realtà e con ogni probabilità ben lontana dal ripertersi con la stessa intensità.

Oggi, l’investimento immobiliare non garantirebbe più le certezze (e i rendimenti) di un tempo. Anzi, in alcuni casi rischia di essere un investimento che genera un ritorno negativo. Scopriamo perché.

In una recente intervista rilasciata a Business Insider, il Premio Nobel per l’Economia, Robert Shiller ha dichiarato:

“La gente deposita tutti i suoi risparmi in una casa, ma una dimora necessita di spese di manutenzione, perde valore e passa di moda. Tutti questi sono dei problemi. L’immobiliare è un settore che alla pari degli altri deve fare i conti con il progresso tecnico. Le nuove case sono migliori delle precedenti e questo toglie valore al prodotto già realizzato”.

“La moda di mettere su casa è qualcosa di relativamente recente. Dal 2000 al 2008 i prezzi non facevano altro che aumentare e poi sappiamo tutti com’è finita(…).

L’investimento immobiliare è come comprare un’automobile. Compreresti una casa di 20 o 30 anni a un prezzo superiore e nelle stesse condizioni di quando si acquistò per la prima volta?

Ovviamente non è una buona idea perché la gente non vuole macchine usate. E’ lo stesso avviene per le nostre case. Per questi motivi, al giorno d’oggi il mattone non è più uno strumento di investimento redditizio”.

Qual è il valore che può perdere un immobile nel tempo?

Per verificare l’affermazione di Shiller sull’investimento immobiliare, abbiamo raccolto i dati sull’indice dei prezzi immobiliari (house price index) di quattro paesi europei: Italia, Spagna, Francia e Germania.

Considerando il mercato italiano, gli immobili già esistenti nel 2010 hanno perso circa il 20% del loro valore di mercato in soli 6 anni. Il paese in cui si sono deprezzati maggiormente è la Spagna (-26%). In Francia, nel 2016 gli immobili possiedono circa lo stesso valore del 2010 e soltanto in Germania si sono apprezzati.

La previsioni di Shiller si sono dimostrate dunque particolarmente esatte per il mercato immobiliare italiano e spagnolo. C’è da dire, comunque che l’Italia e la Spagna rappresentano le due economie nelle quali gli effetti dell’ultima crisi finanziaria hanno particolarmente colpito proprio il settore immobiliare.

Se vuoi approfondire questo tema, ti invitiamo a leggere “Perché il mattone italiano continua a scendere?

Investimento immobiliare: tutte le tasse per mettere a reddito una casa

Non è soltanto la perdita di valore nel tempo, ma anche la crescente pressione fiscale a rendere sempre meno appetibile l’investimento immobiliare.

In Italia, ad esempio, possiamo distinguere cinque categorie di imposte gravanti sugli immobili:

– di natura «reddituale», in cui viene tassato il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES)

– di natura «patrimoniale», il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU);

– sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI);

– sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale);

– imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni);

– imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).

La pressione fiscale sugli immobili italiani ha raggiunto punte pari al 70-75% del rendimento lordo. Sembra proprio essere tramontata l’era in cui il mattone riusciva a promettere guadagni sicuri negli anni. Oggi, risulta doveroso quindi prestare la dovuta attenzione prima di gettarsi a capofitto nell’ investimento immobiliare soltanto perchè spinti dal “sentito dire” di amici e familiari o per la convenienza dei tassi a zero applicati sui mutui.

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